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下一輪調控重點須從房價轉向地價
2018-08-20 12:06   新京報 審核人:

新京報漫畫/陳冬

一家之言

對開發商來說,高價拿地不可能低價售房。拿的地價格越高,房價就會越高。反之,則越低。

根據上海易居地產研究院數據,2018年4~7月,地價同比增幅已連續4個月下跌,而房價同比增幅連續4個月小幅上漲,到7月份,房價同比漲幅已大于地價同比漲幅。這也是2016年5月份以來,地價漲幅首次低于房價漲幅。

眾所周知,地價是房價的主要構成部分,從2003年房地產市場放開以來,地價占房價的比重就一直處于上升態勢。在建筑成本、各種規費等相對穩定的情況下,影響房價的主要因素應當是地價。地價漲,則房價漲;地價穩,則房價穩;地價下降,房價也就能夠下降。否則,房價很難出現下降。

事實也是,發達國家之所以房價比較穩定,最主要的原因之一就是地價占房價的比重不是很高。美國地價占房價的比重長期徘徊在20%~30%之間,主要城市也就在30%~40%。英國則保持在25%~38%之間,瑞典只有20%~22%。因此,房價的變動主要是由市場的變化引起的。一旦市場處于低迷狀態,房價很快就能出現下降現象。

更重要的,房價不受制于地價,相關的風險會更小。因為開發商無法利用土地從銀行獲得更多資金支持,土地與金融的關系也就沒有那么密切,即便出現房價下跌,也不會給銀行帶來很大的風險。相反,如果土地與金融的關系過于密切,開發商的貸款主要依賴于土地的價值從銀行獲得。那么,一旦房價下跌,就有可能引發金融風險。

日本房地產危機的爆發,很大程度上源于土地與金融的關系過于密切。根據日本通產省和日本銀行1998年的調查,日本主要城市地價占房價的比重在60%~75%之間,東京則超過85%。所以,日本最終爆發房地產市場危機,導致日本經濟出現嚴重衰退,直到現在房地產危機留下的影響都未完全消除。

正因為如此,如何降低地價在房價中的比重,對解決房價過高的問題,特別是遏制房價上漲具有十分重要的作用。只有讓地價上漲的步伐停下來,房價上漲的步子才能放慢,并最終回到理性軌道。

目前一系列的調控政策,已經對開發商、炒房者等參與者的行為形成了有效約束。從開發商的角度來看,資金閘門的持續收緊,已經讓相當一部分開發商沒有了繼續瘋狂拿地、尤其是高價拿地的動力。一些資金實力不強的開發商,甚至已經通過股權轉讓的方式保持資金平衡,確保資金鏈不斷裂。資金實力較為雄厚的開發商,也不敢再像過去一樣拼命負債拿地,而是擇地而拿,沒有十足把握賺錢的土地,一般不會輕易出手。

如此一來,土地流拍的現象日益明顯。據中原地產研究中心統計數據顯示,今年前7個月,一線城市土地流標共有13宗,創下2012年以來的新高,而去年同期僅有4宗土地流標;二線城市土地流標共154宗,2017年同期為77宗;三線、四線城市土地流標合計達到629宗,而2017年同期為284宗。今年前7個月,全國房地產市場土地流標共796宗。

顯然,土地流拍現象增多與地價漲幅下降是密切相關的。正是因為開發商拿地的動力減弱,才導致地價上漲的動力下降,繼而帶來地價漲幅回落。如果對開發商的融資環境再收緊一點,調控的力度再加大一點,開發商拿地的動力會進一步降低,流拍等現象會更多,地價也會更加趨于理性。

此前,調控的重點主要放在后端的房價上,限購限售限貸等,確實對房價起到有效的遏制作用,房價漲幅明顯放緩。當政策發力到一定時候,如果繼續緊盯房價不放,而不把重點轉向地價上,房價上漲的內在動力就難以得到有效遏制。

畢竟,對開發商來說,高價拿地不可能低價售房。拿的地價格越高,房價就會越高。反之,則越低。所以,下一輪調控重點必須從房價轉向地價。一方面,有效增加土地供給,緩解土地供需矛盾,以此降低地價;另一方面,降低土地出讓金征收比例,降低土地成本。在此基礎上,加大市場整治力度,堅決遏制炒房。

近期出現的兩年多來地價漲幅首次低于房價漲幅消息,傳遞的是積極信號。至少,說明調控已經產生比較好的效果,遏制房價上漲已經傳導到地價,并有可能與房價產生互動,最終推動房價的下降。

□譚浩俊(財經評論人)

(責任編輯:盧相汀)

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