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償債高峰期房企資金鏈面臨大考
2019-06-29 18:00   新華網 審核人:

嚴監管下房企5月融資額大降 加速境外發債難解資金饑渴

規范化標準化融資是大勢所趨

5月上旬以來,監管部門數次表態房地產業高杠桿不可持續,涉房貸款監管保持高壓態勢。在此背景下,5月房企融資數據急跌。據同策研究院數據顯示,當月其監測的40家典型上市房企完成融資金額約為人民幣367.99億元,刷新2018年10月的392.65億元,成為2017年以來監測房企融資金額最低值。這一數字較4月融資金額環比下滑52.07%,較今年3月1024.2億元的高點下滑幅度高達64.07%。

業內人士表示,我國房地產調控短期內難以放松,涉房融資收緊或維持較長時間。當前房企加快境外發債以補充資金需求,但對于仍處于債務集中償還期的房地產行業來說,境外融資難以覆蓋其融資需求,房企資金鏈面臨嚴峻考驗。

5月房企融資額環比大降

有數據顯示,2019年國內房企各類融資持續“井噴”態勢,尤其是3月和4月,房企融資處于高峰,單月融資額均超過2500億元。但自5月起,涉房融資再度大幅收緊。

同策研究院最新統計數據顯示,5月房企融資總額繼續大幅下滑。5月,40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元,環比大降52.07%,創兩年來月度新低。其中,公司債發行總額環比大降近八成,股權融資總額41.32億元,環比下跌36.96%。

作為房企融資重要渠道的信托融資也大幅下滑。用益信托數據顯示,自今年4月開始,房企通過信托渠道融資額度呈現逐月遞減態勢。4月,68家信托公司發行581支房地產集合信托產品,融資885.21億元。5月,房地產行業發行539支信托產品,融資876.8億元,較3月的653個項目、956.17億元融資額,分別下滑了17.5%和8.3%。截至6月24日記者發稿時止,6月68家信托公司發行集合信托281支,融資規模為667.33億元。

“從4月開始,房企通過信托渠道每月融資額度呈現逐月遞減態勢。”一位信托業內人士告訴記者,在監管不斷加碼的大環境下,未來幾個月房地產類集合信托發行料將繼續“降溫”。

加速海外發債“遠水難解近渴”

當前,市場高度關注負債居高不下、進入集中還款期的房企,能否如約完成還款。

隨著年報相繼披露,目前已有金科、新湖中寶、嘉凱城、新城控股、光明地產、陽光股份等多家上市房企收到交易所年報事后審核問詢函,涉及多項財務數據,尤其關注其流動性緊張、短期償債以及融資能力等問題。

WIND統計數據顯示,截至2019年一季度,136家上市房企中38家房企資產負債率超過80%,占比27.9%,11家資產負債率超過85%。其中,*ST華業資產負債率99.18%,魯商置業資產負債率94.06%,中南建設資產負債率91.56%,天津松江資產負債率90.07%。

張大偉說,一方面國內融資承壓,另一方面后期可預期資金壓力不減,眾房企未雨綢繆抓緊海外融資。據悉,華潤置地、世茂、融創中國、碧桂園等大房企相繼開啟在海外“補血”的工作。WIND統計數據顯示,今年以來,內地房企在海外已發行了87支債券,合計融資352.14億美元,約合人民幣超過2400億元,無論是數量還是規模較去年均有不小的增長。去年同期,內地房企發行了63支海外債券,累計融資272.65億美元。

6月,房企出海融資明顯再提速。中原地產統計數據顯示,6月以來,進行海外融資的房企超過15家,融資總額超過30億美元。6月19日,正榮地產集團有限公司發布公告表示,待若干完成條件達成后,該公司將發行本金總額為2億美元的優先永續資本證券,初步分派率每年10.25%。6月17日,朗詩綠色集團發行2億美元10.5厘綠色優先票據,用于現有債務再融資。

有業內人士表示,海外融資難以覆蓋房企接下來數月的融資需求。恒大研究院報告顯示,2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算,截至2018年底,房地產主要渠道有息負債余額為20.3萬億元,在2019年至2021年集中到期,到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。

恒大研究院分析師夏磊表示,在債務密集到期、銷售下滑、其他渠道受阻的背景下,房企大多只能借新還舊,融資規模上升主要緣于到期債務規模大幅增加。以信用債為例,2019年第一季度合計融資1810億元,同比大幅增長40.5%,但凈融資規模僅為574億元,同比下滑41.6%,這說明房企融資并未有實質性改善。

為緩解資金鏈緊張的狀況,近期多家房企出售資產。以今年初經歷股價大跌的在港上市地產公司陽光100為例,陽光100中國6月13日發布公告,分別向融創、佳兆業出售資產,涉及資金超57億元。今年4月,陽光100中國僅半個月內就兩度出售資產,回籠60億元現金以緩解資金壓力。

房企急需拓寬標準化融資渠道

近日有消息稱,監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。

銀保監會5月17日發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,該通知明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。5月25日,銀保監會新聞發言人肖遠企公開表示,要堅決避免房地產和金融資產泡沫。6月13日,銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示,必須正視一些地方房地產金融化問題。

銀行方面對房地產項目信貸投放偏謹慎。一位股份制銀行人士對《經濟參考報》記者表示,目前房地產方面該行只做項目貸款,“且審批權在總行”。有數據顯示,今年前五個月,監管部門針對違規輸血樓市的商業銀行開出逾80張罰單,涉及50家分支行,受罰銀行從村鎮銀行到國有銀行,其中不乏百萬級罰單。據悉,僅4月30日一天,就有五家銀行因信貸資金違規進入樓市合計被罰210萬元。

中原地產首席分析師張大偉表示,今年前四個月,房企融資密集、成本大降,大中型房企基本告別“兩位數”的融資成本,從融資渠道看,多家房企公布的境內外融資量均明顯增加。但在樓市調控以“穩”為主的背景下,資金調控必然是重要一環。同策研究院總監張宏偉表示,中央堅持“房住不炒”的政策定位,決定了涉房貸款大幅寬松的可能性不大。

有業內人士表示,隨著地產形勢的發展,規范化、標準化融資是大勢所趨,下半年房企融資環境將進一步趨緊,建議開發企業適應環境變化,在公開市場標準化業務方面多下功夫。

(責任編輯:梁艷)

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